دليل قانوني شامل حول فرز وتجنيب المال الشائع وقسمة التركة
مقدمة
تُعد قضايا قسمة المال الشائع من أكثر النزاعات شيوعًا أمام المحاكم، لاسيما بين الورثة الذين يتشاركون في ملكية عقار موروث سواء كان منزلًا، مزرعة، عزبة، أو أرضًا زراعية. ويكمن جوهر هذه النزاعات في رغبة كل شريك في الاستقلال بحصته الموروثة والتصرف بها على نحو منفصل، وهو ما يستدعي اللجوء إلى القضاء من أجل “فرز وتجنيب” الحصة أو “قسمة المال الشائع”.
ومن هنا نبدأ بتوضيح المفاهيم القانونية المتعلقة بالمال الشائع وكيفية التعامل معه قانونًا.
أولاً: ما المقصود بالمال الشائع؟
المال الشائع هو المال الذي يملكه أكثر من شخص واحد، بحيث تكون حصة كل شريك معلومة من حيث النسبة (مثلاً 50% أو 25%) ولكن غير مفرزة أو محددة بجزء معين من المال. أي أن الشركاء يملكون المال كاملاً بصورة جماعية.
مثال واقعي:
إذا توفي والد وترك منزلاً موروثًا، وكان للورثة ابن (يمتلك 50%) وبنتان (لكل منهما 25%)، فإن الملكية تكون على الشيوع. ولا يجوز لأي من الورثة الاستئثار بجزء محدد من العقار دون موافقة باقي الشركاء أو قسمة قضائية.
ثانيًا: كيف تنشأ الملكية الشائعة؟
تنشأ الملكية الشائعة في الحالات التالية:
- عن طريق الإرث: وهي الصورة الأكثر شيوعًا، حيث تنتقل ملكية المال للورثة بنسبة أنصبتهم الشرعية.
- عن طريق العقد: كما لو اشترى عدة أشخاص عقارًا بصورة مشتركة.
- عن طريق الوصية: كأن يوصي شخص بمال معين لمجموعة من الأشخاص.
ثالثًا: ما هي أسباب إنهاء حالة الشيوع؟
ينشأ الشيوع عن طبيعة الملكية المشتركة، لكن في الواقع العملي يؤدي الشيوع إلى تعارض المصالح بين الشركاء، مما يعيق الانتفاع بالعقار. لذلك، أتاحت القوانين الإماراتية إمكانية إنهاء الشيوع عن طريق:
- القسمة العينية (فرز وتجنيب).
- القسمة المهايأة (قسمة المنفعة).
- البيع القضائي للعقار في حال تعذر القسمة.
رابعًا: القسمة العينية (فرز وتجنيب)
ما هي القسمة العينية؟
هي إجراء قانوني يتم فيه تحديد حصة كل شريك بشكل مادي ملموس، بحيث يُفرز جزء معين من العقار لصالحه، ويُصدر له سند ملكية مستقل.
متى تكون القسمة العينية غير ممكنة؟
- إذا كانت حصة الشريك صغيرة نسبيًا (مثلاً 2% أو 3%)، ولا يمكن فرزها عمليًا.
- إذا كانت مساحة العقار لا تسمح بالتقسيم وفق المعايير الهندسية المعتمدة.
- إذا نتج عن القسمة انخفاض كبير في القيمة السوقية للعقار.
ماذا يحدث إذا استحالت القسمة العينية؟
- يجوز للشريك بيع حصته لشريك آخر.
- وإذا لم تتم الصفقة، فله أن يطلب من المحكمة بيع العقار كاملاً بالمزاد العلني.
- يمكن للقاضي قصر المزايدة على الشركاء أولًا، قبل فتحها للغير.
- لا يجوز البيع إذا ثبت للقاضي أنه يُلحق ضررًا جسيمًا بباقي الشركاء.
خامسًا: القسمة المهايأة (قسمة المنفعة)
ما هي قسمة المنفعة؟
هي توزيع حق الانتفاع بالعقار بين الشركاء دون تغيير حالة الملكية الشائعة. أي يظل سند الملكية مشتركًا، ولكن يُمنح كل شريك حق الانتفاع بجزء معين.
مثال:
منزل مكوّن من 3 طوابق، يتم تخصيص كل طابق لوريث معين لاستغلاله، ويبقى سند الملكية مشتركًا بينهم.
متى تتعذر قسمة المنفعة؟
- إذا كان عدد الشركاء كبيرًا.
- إذا كانت طبيعة العقار أو مساحته لا تسمح بتوزيع المنفعة دون ضرر.
سادسًا: بيع العقار وإنهاء الشيوع
عند تعذر القسمة العينية أو المهايأة، يلجأ الشريك المتضرر إلى المحكمة بطلب إنهاء الشيوع ببيع العقار بالمزاد العلني، وفقًا للمادة (1166) من قانون المعاملات المدنية بعد التعديل.
أهم الضوابط القانونية:
- لا يجوز مباشرة البيع إلا بعد ثبوت تعذر القسمة.
- يجب عرض الحصة على الشركاء أولاً.
- لا يجوز تكرار طلب البيع من نفس الشريك قبل مرور سنة أو زوال سبب الرفض السابق.
سابعًا: ملاحظات قانونية خاصة
- أراضي المنح: لا يجوز بيع أرض المنحة ما لم يُبنَ عليها مسكن، وبعد الحصول على موافقة الجهات المختصة.
- المساكن الشعبية: في حال الشيوع بين الورثة، يجوز قسمتها عينيًا أو منفعًة، وإن تعذر ذلك، يمكن بيعها بموافقة الجهات المختصة.
- الملكية بين الأزواج: لا تقسم المنازل الشعبية المقسومة مناصفة بين الزوجين بعد الطلاق إلا بعد مرور 3 سنوات أو في حال الطلاق البائن بينونة كبرى، وبناءً على تقرير فني من مركز تسوية المنازعات العقارية.
أسئلة شائعة
هل يمكن لأحد الورثة أن يبيع حصته دون موافقة الآخرين؟
نعم، ولكن عليه إعلام الشركاء الآخرين، ولهم حق الأولوية في الشراء.
ماذا لو رفض أحد الشركاء القسمة؟
يمكن لباقي الشركاء اللجوء إلى المحكمة بطلب القسمة القضائية.
ما المدة التي تستغرقها دعوى القسمة في المحكمة؟
تختلف حسب تعقيد القضية، ولكنها غالبًا تستغرق من 6 إلى 12 شهرًا وفقًا للإجراءات القانونية.
هل يمكن قصر المزاد على الورثة فقط؟
نعم، يمكن طلب قصر المزايدة على الشركاء أولًا قبل طرحها للجمهور.
تواصل معنا
في مكتب علياء سالم النعيمي للمحاماة والاستشارات القانونية وتحصيل الديون، لدينا خبرة عميقة في دعاوى قسمة المال الشائع، ونسعد بتقديم الدعم القانوني الكامل لكم في كافة مراحل الدعوى، من التفاوض إلى التنفيذ.
